🇺🇦Секрети Адвоката з нерухомості

⚠️ПРО ПОКУПКУ БУДИНКУ БЕЗ ОФОРМЛЕНОГО КАДАСТРОВОГО НОМЕРА!

👉Сьогодні на ринку виставлено багато об’єктів нерухомості, які просто стоять на землі, яка жодним чином не оформлена і навіть не має кадастрового номера.

👍В принципі, продаж такої нерухомості оформити можна шляхом укладення двох договорів дарування або продажу часток домоволодіння.

👉Така угода дійсно буде умовно законною, але тільки УМОВНО.

😳А що каже Закон?
🔹ч.8, ст.120 ЗКУ: істотною умовою його укладення договору є наявність кадастрового номера земельної ділянки;
🔹ст. 377 ЦКУ: площа земельної ділянки та кадастровий номер є істотними умовами договору;

👉ВИСНОВОК: за відсутності кадастрового номера нотаріус має відмовити у посвідченні такого договору.

⚠️Якщо все ж таки буде вирішено купувати будинок без кадастрового номера на землю, то бажано:
🔹поспілкуватися із сусідами на предмет того, чи мають вони будь-які претензії щодо меж Вашої майбутньої земельної ділянки;
🔹відвідати місцеву Раду та запитати, чи подавалися документи на оформлення права власності чи кадастрового номера на вашу майбутню земельну ділянку.

⚠️Основні ризики такої покупки:
🔹ви не знаєте точну площу та конфігурацію земельної ділянки, яку купуєте;
🔹ви не знаєте наявність охоронних зон, обмежень та червоних ліній навколо будинку;
🔹вам доведеться самостійно проходити всю процедуру оформлення земельної ділянки та оплачувати;
🔹ви не знаєте, чи існують у сусідів будь-які претензії щодо межі ділянки;
🔹після оформлення договору у чиновників міської ради можуть виникнути питання щодо несплати попередніми власниками податку чи оренди за землю;
🔹після оформлення договору у чиновників міської ради можуть виникнути питання щодо того, яким чином ви змогли оформити договір без їх відома та без кадастрового номера;
🔹Без належного оформлення землі можна зіткнутися із труднощами в легальному підключенні чи переоформити комунікації, якщо вони не підключені.

🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!
✅Бути добру)

🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський
☎095-897-11-18
#адвокатігорбузовський

⚠️ПРО ПЕРЕДАЧУ КОПІЙ ДОКУМЕНТІВ НА КВАРТИРУ СТОРОННІМ ОСОБАМ!

☝️Майже кожного дня мене питають про безпечність передачі копій документів на квартиру стороннім особам (ріелторам, агентам з нерухомості, в ЖКС, водоканал, теплоенерго та іншим).

❌Важливо: за фотографіями документів сьогодні практично неможливо зробити відчуження квартири без участі власника, адже багато інформації дублюється в онлайн-реєстрах та її легко можна перевірити.

☝️Крім того, сучасні бланки документів мають багатоступеневий захист від підробки.

👉Коріння страху уходить у 90ті роки, коли підробляли Біржові контракти, Рішення суду та старі Свідоцтва про приватизацію, або ще була така дикість, як ″домашні угоди″, узаконені через суд.

☝️Такі документи не реєструвалися в електронних реєстрах, а отже перевірити їх було дуже важко.

😳І все ж таки, як підстрахуватися та безпечно передати документи?
🔹Зробіть копії документів;
🔹Великими літерами напишіть на кожній сторінці своєю рукою на всю сторінку ″ДЛЯ ВОДОКАНАЛУ! НЕ ДЛЯ ПРАВОЧИНІВ! НЕ ДЛЯ ОФОРМЛЕННЯ КРЕДИТУ!″;
🔹Поставте підпис і дату;
🔹Напишіть ″Згідно з оригіналом″.

👀Також при копіюванні можна закрити маленьким папірцем маленький кусочок печатки, бланку, QR чи штрих коду.

❌Така проста процедура вщент розіб’є можливість використати Ваші документи для будь-яких цілей, окрім тих, для яких їх справді запитують.

😡Але бувають і абсолютно відморожені шахраї, які підробляють весь пакет документів.

😎Для любителів почитати справжню детективну історію, де розписані всі етапи підробки документів на квартиру та реалізації злочинного наміру, даю посилання на реальний Вирок суду:
https://reyestr.court.gov.ua/Review/118885434

👉Для самостійного пошуку в Єдиному державному реєстрі судових рішень Справа №759/624/24, Кримінальне провадження в ЄРДР №12024100000000007, СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА, Вирок від 02 травня 2024 року.

🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!
✅Бути добру)

🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський
☎095-897-11-18
#адвокатігорбузовський

⚠️ЮРИДИЧНО ВСЕ ЧИСТО, А ФАКТИЧНО МОЖЕ БУТИ ХАЛЕПА!
💡На перевірку зайшла одна квартира і в первинній розмові я одразу повідомив, що не люблю саме таких схем продажу, адже не довіряю третім особам.

😎За легендою єдиним власником квартири є дідусь, який там і зареєстрований, і та квартира є його єдиним житлом.

👍Юридична перевірка показала, що з точки зору ЗУ ″Про нотаріат″ та Цивільного Кодексу, угоду провести можна.

⚠️Єдина шороховатість – це дуже-дуже величезні борги за комунальні послуги, та судових рішень про стягнення боргу.

👉За умовами продажу квартира продається саме з боргами. Варіант їх погашення навіть із завдатку категорично не розглядається.

👉Головне: продажом займається дуууууже далекий ″родич″, якому дідусь погодився допомогти в складній життєвій ситуації, продавши квартиру, взамін отримавши житло меншої площі, а різницю віддає ″родичу″ на вирішення її проблем.

❌Дідуся до жодних перемовин не допускають. Спілкуватися з продавцем забороняють. Його можна побачити тільки на угоді у нотаріуса.

👍Звіт про перевірку був позитивний, але містив кілька рекомендацій:
🔹Або всі комунальні борги гасяться до угоди із коштів завдатку, або перед угодою продавці надають довідки із сумами боргів;
🔹На момент угоди дідусь в квартирі не зареєстрований та фактично не проживає, там відсутні всі його особисті речі;
🔹До угоди покупці самі разом із дідусем відвідують квартиру, огляд знімають на відео і задають питання;
🔹Після угоди ніхто, окрім покупців в квартиру вже не заходить;
🔹На угоді присутній лише дідусь. ″Родич″ допускається лише за умови пред’явлення документів, що підтверджують його особу та родинні зв’язки;
🔹Розрахунок в безготівковому порядку.

❌Але, навіть такі запобіжники не гарантують безпеку угоди, адже що буде, якщо ″родич″ забере всі кошти і зникне в невідомому напрямку?

😳Куди тоді йти дідусю?

❌Умови для продавців виявилися категорично неприйнятними і угода не відбулась.

👍А ціна була реально класна)

🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!
✅Бути добру)

🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський
☎095-897-11-18
#адвокатігорбузовський

⚠️ОРЕНДАР ЯК КУРКА, ЩО НЕСЕ ЗОЛОТІ ЯЙЦЯ ЧИ ЯК СМАЖЕНИЙ ПІВЕНЬ?.
💡 Причин не знаю, однак останнім часом ви задаєте багато питань щодо покупки квартири з квартирантом.

⚠️Ризики такої покупки:
❌1. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО КУПІВЛІ.
Якщо у старого власника з квартирантом був письмовий договір оренди, то він має переважне право купівлі цієї квартири.
Тож, якщо продавець «забув» запропонувати квартиранту купити його квартиру в офіційній письмовій формі, то ваші права власника квартири у суді можуть бути переведені на орендаря, при чому, НА УМОВАХ, які ВКАЗАНІ у вашому договорі купівлі-продажу. Якщо вона пройшла за заниженою оцінкою, то за такою ціною Орендар може викупити цю квартиру.
❌2. ЗМІНА ВЛАСНИКА НІЧОГО НЕ ЗМІНЮЄ.
Після покупки квартири квартирант як був офіційним орендарем, так і залишається. А до нового власника переходять усі права та обов'язки орендодавця. Тому перед покупкою квартири з квартирантом уважно вивчіть умови договору оренди, а ще краще вимагайте його розірвання з укладенням нового уже з вами.
❌3. АВТОМАТИЧНЕ ПРОДОВЖЕННЯ.
За Законом, якщо після закінчення договору оренда орендар продовжує відкрито користуватися житлом, а від власника не надходило письмових заяв про припинення договору, то договір вважається продовженим на той же термін та на тих самих умовах.
УВАГА! Ця вимога Закону не поширюється на договори, укладені терміном менше 1 року.
❌4. ВІДСУТНІСТЬ ВІДНОСИН.
Друзі, як би солодко продавець не розхвалював Вам своїх квартирантів, у вас із ними немає жодних стосунків. Ні довірчих, ні дружніх. Ви зовсім чужі люди! ☝️І навіть якщо і квартирантів і продавця справді склалися такі теплі стосунки, то це зовсім не означає, що у вас вони автоматично будуть такими самими.

🤝Фіксуйте свої відносини з квартирантом ДО покупки квартири!

👉Приблизний зразок розписки можна безкоштовно завантажити тут: https://docs.google.com/document/d/1xUsV4NnMiv1KfSQmsHYqQ3E4phbjXSg-/edit?usp=sharing&ouid=106097315614146865346&rtpof=true&sd=true

🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!
✅Бути добру)

🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський
☎095-897-11-18
#адвокатігорбузовський

⚠️НАЗАД У МАЙБУТНЄ, АБО ІСТОРІЯ ОДНОГО ПОЧИНАЮЧОГО ІНВЕСТОРА.

💡В одній із новобудов починаючий інвестор виставив на продаж привабливий лот із чотирьох квартир по ціні двох.

🔥 Пропозиція вигідна і дуже гаряча.

✅Виглядає як шанс, але є нюанс!

👉Всі чотири квартири придбані починаючим інвестором на підставі документів, які датовані 2007 роком і ″посвідчені″ нотаріусом в окупованому з 2014 року місті на сході України , а право власності на них було зареєстровано аж у 2021 році в столиці.

⚠️З 2021 року тривають суди за повернення всіх чотирьох квартир законному власнику, який навіть і не знав, що продав їх там, де ніколи і не був!

😎За його версією, для реалізації даної схеми дільцям довелося згоняти назад у минуле та знайти ті самі чотири договори в тій самій нотаріальній конторі, і вже з ними прибути у майбутнє.

😳Розгляд справи дуже ускладнений тим, що неможливо витребувати оригінали документів з нотаріальної контори через перебування міста в окупації та перехід того нотаріуса у ″новий статус″.

🤝Варто віддати шану починаючому інвестору, що він хоч здогадався одразу після ″вигідної покупки″ накласти іпотечне обтяження на всі чотири діаманти.

👉З 2021 року триває розслідування кримінального провадження (поки без результатів).

❌Первинний власник суд першої інстанції програв, з формальних причин: обрав неправильний спосіб захисту прав і через неможливість проведення почеркознавчої експертизи.

😎Скориставшись моментом, поки не подано апеляційну скаргу, починаючий інвестор запропонував весь цей лот досвідченому інвестору.

😂Відповідь досвідченого інвестора: ″Навіть якщо ти зараз запропонуєш мені всі чотири в дар, я не прийму і угоди оплачувати не буду, адже потім доведеться думати, що з цим щастям робити″.

👉До речі, первинний власник вже подав і апеляційну скаргу і новий позов з іншим способом захисту.

💼Ось така реальна історія…

😳Взяли би в дар такі діаманти?

🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!
✅Бути добру)

🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський
☎095-897-11-18
#адвокатігорбузовський

⚠️ПРО НЕОБХІДНІСТЬ ПЕРЕВІРКИ РІШЕНЬ СУДУ!

😨Пам’ятаєте мій нещодавній допис ″МАКСИМАЛЬНО ТЕМНА ІСТОРІЯ ОДНІЄЇ КВАРТИРИ!″?

👉Так от! Історія на тому не закінчилась.

🇺🇦Продавець квартири наполегливо стверджував, що права на його квартиру законні, адже вони отримані попереднім власником ″Іменем України″ за рішенням суду!

⚠️Зазвичай, якщо продавці кричать, що у них все законно, а їх про це ніхто не питав, то майже завжди там або трошки незаконно або повний атас!

💼Така наполегливість та впевненість продавця у своїй правоті змусила копнути трохи глибше.

👉Ви ж пам’ятаєте, що в архіві БТІ такої квартири не існує, а в архіві Приватизації її ніколи не бачили?

😳Так от, з архіву суду також прийшла цікава відповідь!

👍Така справа дійсно розглядалась, рішення суду з таким номером дійсно внесено в Єдиний державний реєстр судових рішень, аж от халепа, там немає адресних особистих даних, все зашифровано для безпеки громадян.

❌А тепер вишенька на торті: в паперовій версії рішення суду замінили ПІБ учасників та адресу квартири, залишили лише номер Біржового контракту, адже його видно в реєстрі судових рішень!

❌Тобто, спір розглядався між зовсім іншими сторонами та щодо іншої квартири!

⚠️ВАЖЛИВО! Формально, за законом, нотаріус має абсолютно законне право посвідчити таку угоду, більш того нотаріуси не зобов’язані копати історію квартири.

👍Тож, якщо в моменті подивитись на документи та в реєстри, то все чисто!

👉Цитата від Олени Ларшіної з Харкова: ″Продати таке можна, а купувати ні″!

❌Наслідки покупки такого щастя очевидні: якщо місцева влада або правоохоронні органи дізнаються про існування такої ″намальованої″ квартири, то її заберуть у останнього, навіть добросовісного, власника без будь-яких компенсацій з боку держави!

👉ВИСНОВОК: ставте під сумнів КОЖЕН документ продавця, а тим більше ті, які видані давно. Робіть власні запити в архіви для підтвердження справжності документа!

🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!
✅Бути добру)

🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський
☎095-897-11-18
#адвокатігорбузовський

😡ПРО ПЕРЕМОВИНИ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ І СУДОВИЙ УДАР!

⚠️Останнім часом багато забудовників піднімають вартість квартир по вже 100% оплаченим договорам.
👉Улюбленими методом впливу на перемовини з інвесторами є:
🔹шантаж;
🔹залякування;
🔹погрози.

👉Золотий стандарт: «Або плати додаткові кошти, або ми тебе кинемо і йди до суду!»

😨Багато хто у відчаї під впливом погроз здійснює доплати в надії на те, що цього разу його точно не кинуть!

👍Але в цьому випадку інвестор, який одразу сплатив 100% вартості квартири не прийняв нові кабальні умови договору і пішов до суду.

❌Перші дві інстанції інвестор програв з тріском! Без шансів. Пішов до Верховного суду.

👍Верховний суд в Постанові від 23.10.24 (справа № 751/110/24) вказав:
п.99. Кооператив, вказуючи на необхідність проведення доплат не надав доказів викрадення матеріалів на об`єкті, доказів їх придбання, зміну вартості матеріалів за вже укладеними контрактами, розрахунку по наступним придбанням матеріалів, виконанням робіт і доказів.
п.103.      При цьому умовами договору не передбачено можливість збільшення вартості квадратного мета за ініціативи ЖБК за умови сплати обумовленого внеску в повному обсязі іншою стороною

👉ВИСНОВОК: Використовуючи цю Постанову суду можна з легкістю відбивати свавільні підвищення вартості вже оплачених квартир!

Подробиці тут: Єдиний державний реєстр судових рішень
https://reyestr.court.gov.ua/Review/122717226

🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!
✅Бути добру)

🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський
☎095-897-11-18
#адвокатігорбузовський