⚠️ ВАЖНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ
В Испании опубликованы новые Real Decreto-ley 26/2026 и 27/2026, которые существенно меняют правила долгосрочной аренды жилья.
1. КТО СЧИТАЕТСЯ КРУПНЫМ СОБСТВЕННИКОМ — GRAN TENEDOR
По общему правилу gran tenedor — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит:
— более 10 жилых объектов, то есть от 11 квартир; или
— более 1.500 м² жилой недвижимости, без учёта гаражей и кладовых.
Таким образом, если физическому лицу принадлежит 10 или менее жилых объектов и общая жилая площадь не превышает 1.500 м², по общему правилу оно НЕ является gran tenedor.
⚠️ В официально объявленных zonas de mercado residencial tensionado может применяться специальный порог — начиная от 5 жилых объектов, поэтому необходимо проверять местонахождение недвижимости.
2. ОКОНЧАНИЕ ДОГОВОРА ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ
После установленного законом минимального срока аренды — 5 лет, если собственник физическое лицо, и 7 лет, если собственник юридическое лицо — действуют новые правила продления договора.
Если собственник не хочет продолжать аренду, уведомление необходимо делать заранее и строго соблюдать установленные сроки.
3. КОМПЕНСАЦИЯ АРЕНДАТОРУ — 12 МЕСЯЦЕВ И БОЛЕЕ
Это одно из наиболее важных изменений.
Если после окончания установленного срока именно собственник принимает решение не продлевать нормально исполнявшийся договор долгосрочной аренды и требует освободить квартиру, в предусмотренных законом случаях он должен выплатить арендатору компенсацию.
Минимальная компенсация — стоимость 12 месяцев аренды аналогичного жилья.
Кроме того, компенсация не может быть меньше одной месячной арендной платы за каждый год проживания арендатора.
Например, если человек прожил в квартире 15 лет, компенсация при соответствующих условиях может составить минимум 15 месячных арендных плат.
⚠️ Это НЕ означает, что при любом выселении собственник обязан платить 12 месяцев.
Правило о компенсации не следует путать с расторжением договора из-за нарушения обязательств самим арендатором, например неуплаты аренды.
Законом также предусмотрены исключения, в том числе когда собственнику-физлицу квартира действительно необходима для собственного постоянного проживания или проживания определённых близких родственников.
4. НАЛОГИ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ-ФИЗЛИЦ
Для физических лиц, которые НЕ являются gran tenedor, меняется система налоговых льгот по IRPF от долгосрочной аренды.
Размер налоговой льготы теперь зависит, в частности, от того, что происходит с арендной платой при заключении нового договора: снижается она, сохраняется или повышается.
При выполнении предусмотренных законом условий reducción налогооблагаемого чистого дохода от аренды может достигать 100%.
Поэтому перед повышением аренды теперь необходимо считать не только размер новой месячной платы, но и реальный чистый доход собственника после налогов.
5. ВЫСЕЛЕНИЕ И УЯЗВИМЫЕ АРЕНДАТОРЫ
Усилена защита арендаторов, официально признанных экономически уязвимыми и не имеющих подходящего альтернативного жилья.
Однако это НЕ означает запрет на выселение и НЕ означает, что любой неплательщик или незаконный ocupante получает право оставаться в чужой недвижимости.
Применяемые правила зависят от основания проживания, статуса собственника, количества принадлежащих ему объектов и конкретной судебной процедуры.
Для gran tenedor в ряде случаев действуют более строгие требования.
6. ALQUILER DE TEMPORADA И АРЕНДА ПО КОМНАТАМ
Ужесточаются правила временной аренды.
Теперь недостаточно просто назвать договор alquiler de temporada. Должна существовать реальная и подтверждаемая причина временного проживания.
Также отдельно регулируется сдача квартир по комнатам.
7. УЖЕ ДЕЙСТВУЮЩИЕ ДОГОВОРЫ
Новые нормы НЕ означают автоматического прекращения существующих договоров и НЕ обязывают собственника немедленно снижать действующую арендную плату.
Но необходимо проверить каждый договор индивидуально, поскольку большое значение теперь имеют:
