Коли орендар може вимагати з власника компенсацію за ремонт
Головною ознакою невід’ємних поліпшень є те, що вони прямо впливають на ринкову вартість нерухомого майна. Тому здійснення таких поліпшень передбачає надання згоди власника майна.
На це звернув увагу Касаційний господарський суд, скасовуючи постанову апеляційного суду та залишаючи в силі рішення першої інстанції в справі №906/1423/20.
У цій справі ФОП звернувся з позовом до товариства про відшкодування вартості невід’ємних поліпшень в розмірі понад 909 тис. грн.
Рішенням господарського суду позов задоволено частково. Суд апеляційної інстанції в позові відмовив, вказавши, що позивач не довів факт надання відповідачем згоди на поліпшення майна, а також не довів, що поданні ним докази підтверджують факт поліпшення саме орендованого майна.
Своєю чергою, КГС зазначив, що положення стст.776 та 778 ЦК регулюють різні за своєю правовою природою відносини, а саме ст.776 ЦК регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення ст.778 ЦК стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму.
Відповідно до вимог ст.778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо ж наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Водночас, КГС зауважив, що ЦК не містить визначення поняття «невід’ємні поліпшення». Разом з тим, з урахуванням ст.8 ЦК, колегія суддів звертається до визначення такого поняття, зазначеного у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ від 27.02.2004 № 377 (в редакції, чинній на момент вчинення позивачем поточних ремонтів та розірванням орендних відносин).
Так, невід’ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (абз.3 п.1.1 розд.1 «Загальні положення»). При цьому, невід’ємні поліпшення можуть бути здійснені як в межах поточного, так і в межах капітального ремонту, оскільки законодавством обмежень щодо вчинення невід’ємних поліпшень в межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено.
У цій справі встановлені судами обставини щодо необхідності здійснення повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру дає підстави для обґрунтованого висновку про те, що за відсутності комплексного проведення внутрішніх ремонтних робіт використання орендованого приміщення здійснювалося б з порушенням вимог стст.13, 41 Конституції, стст.773, 776 ЦК, оскільки необхідність проведення ремонту на момент передачі приміщення не лише не спростована відповідачем, але й не заперечувалася під час розгляду цієї справи.
З огляду на це, виникає обґрунтоване питання: яким чином орендар, за відсутності дозволу орендодавця, тричі здійснював поточний ремонт без відповідного дозволу власника майна?
Тож КГС констатував, що з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини та в силу ч.3 ст.776 ЦК, позивач не позбавлений права вимоги відшкодування вартості ремонту в орендованому нежитловому приміщенні
Блог юриста
Головною ознакою невід’ємних поліпшень є те, що вони прямо впливають на ринкову вартість нерухомого майна. Тому здійснення таких поліпшень передбачає надання згоди власника майна.
На це звернув увагу Касаційний господарський суд, скасовуючи постанову апеляційного суду та залишаючи в силі рішення першої інстанції в справі №906/1423/20.
У цій справі ФОП звернувся з позовом до товариства про відшкодування вартості невід’ємних поліпшень в розмірі понад 909 тис. грн.
Рішенням господарського суду позов задоволено частково. Суд апеляційної інстанції в позові відмовив, вказавши, що позивач не довів факт надання відповідачем згоди на поліпшення майна, а також не довів, що поданні ним докази підтверджують факт поліпшення саме орендованого майна.
Своєю чергою, КГС зазначив, що положення стст.776 та 778 ЦК регулюють різні за своєю правовою природою відносини, а саме ст.776 ЦК регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення ст.778 ЦК стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму.
Відповідно до вимог ст.778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо ж наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Водночас, КГС зауважив, що ЦК не містить визначення поняття «невід’ємні поліпшення». Разом з тим, з урахуванням ст.8 ЦК, колегія суддів звертається до визначення такого поняття, зазначеного у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ від 27.02.2004 № 377 (в редакції, чинній на момент вчинення позивачем поточних ремонтів та розірванням орендних відносин).
Так, невід’ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (абз.3 п.1.1 розд.1 «Загальні положення»). При цьому, невід’ємні поліпшення можуть бути здійснені як в межах поточного, так і в межах капітального ремонту, оскільки законодавством обмежень щодо вчинення невід’ємних поліпшень в межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено.
У цій справі встановлені судами обставини щодо необхідності здійснення повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру дає підстави для обґрунтованого висновку про те, що за відсутності комплексного проведення внутрішніх ремонтних робіт використання орендованого приміщення здійснювалося б з порушенням вимог стст.13, 41 Конституції, стст.773, 776 ЦК, оскільки необхідність проведення ремонту на момент передачі приміщення не лише не спростована відповідачем, але й не заперечувалася під час розгляду цієї справи.
З огляду на це, виникає обґрунтоване питання: яким чином орендар, за відсутності дозволу орендодавця, тричі здійснював поточний ремонт без відповідного дозволу власника майна?
Тож КГС констатував, що з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій обставини та в силу ч.3 ст.776 ЦК, позивач не позбавлений права вимоги відшкодування вартості ремонту в орендованому нежитловому приміщенні
Блог юриста